2013年,碧桂園完成銷售額1060億元,成為千億元房企軍團當中新的一員,市場人士對碧桂園刮目相看。碧桂園身上最明顯的標簽是“不進城”,這很容易讓人聯想起在二三線usb城市,甚至是四五線城市深耕細作的碧桂園在市場的探索上與城鎮化的發展,潛在著某種市場和發展潛力上的吻合。在“收穫”城鎮化紅利的同時,碧桂園的探索,也給國內城鎮化的實踐提供了新的市場思路。
  “不進ssd固態硬碟比較城”,推動欠發達地區城鎮化
  很多人都知道,城鎮化不能靠攤大餅,而要大、中、小城市協調發展,東、中、西部地區因地制宜地推進。碧桂園集團董事局主席楊國強堅持這樣的觀點:中國要發展不能只把眼光放在大城室內設計市,除了北上廣深,還有很多的縣城也要發展。避開一線城市,精耕二三線城市,是碧桂園一直堅持的發展主線,符合國家經濟和城鎮化發展的思路。
  碧桂園項目的選址大都位於二、三、四線城市的新中心區,以及一線城市擁有豐富自然環境和能夠快速抗癌食物排行接駁交通路網的潛力發展區,10—30分鐘車程即可享受寧靜生活。碧桂園在開發過程中帶動當地土地升值、提供就業、改善當地投資環境、增加當地稅收、拉動區域經濟發展等,推動了二、三、四線城市的城鎮化進程和經濟社會發展,同時有助於控制大城市尤其是特大城市的進一步擴張,符合新型城鎮化建設的方向。
  碧桂園每到一處,除了參與市政建設加快當地城市化進程外,另一重要的作用就在於為當地提供了大量的就業職位。“在本地勞動力不能滿足用婚禮顧問師培訓班工需求時,再安排外地勞動力就業。”
  以碧桂園的第一個樓盤——順德碧桂園為例,這個曾經的荒山野嶺,如今是很多廣州和佛山人的世外桃源。順德碧桂園現在職的4800多名員工中,本地員工約占2200人,約占員工總數的50%,而從事家政、綠化等崗位的本地員工達90%以上。而考慮到“40/50”人員因年齡、技能等方面客觀因素制約,其就業難度大,家庭負擔重,缺少穩定的收入來源,對此群體給予特別關註,不僅沒有在年齡和性別上設置障礙,並且在用工上給予重點傾斜,集團所屬酒店、物業等行業為此類人群提供了大量崗位,如酒店服務、家政、綠化等。
  近期碧桂園總裁莫斌在不同場合表示,碧桂園不進城模式不會一成不變,只要適合集團的發展,有市場的地方,碧桂園都會去。
  產城模式,宜居宜業
  “城,以盛民也。”以現在的技術水平,造一座城容易,但要造一座可以“盛民”或者像亞里士多德說的“生活得更美好”的城市,卻需要進行詳細周密的統籌。碧桂園項目產品的多元化設計,為社區的多元生活奠定了基礎。在碧桂園社區,可以找到社會各階層的人群,既有高端人群,也有白領和藍領階層。這樣的多元混居,避免人為地將人群隔離,促進交流和社區多元文化的形成。這樣一來,碧桂園社區就構成了一個可以自我循環和自我調節的生態系統,促進社會和諧。
  碧桂園為項目引入一系列產業配套和城市功能,住宅、辦公、酒店、公寓、會所、購物、交通“七位一體”的業態組合,滿足居民日常生活便利的同時,形成辦公、居住、消費互動的自然增長,實現新城內部的自我循環,節約大量社會成本。這種產城模式改變了以往大城模式下的“卧城”困境,同時解決“錢從哪裡來”和“人往哪裡去”的問題,不僅帶動當地經濟發展,而且創造大量就業機會,實現“人的城鎮化”。
  2002年,在離廣州約20公里的增城鳳凰山腳下的一片荒地上,碧桂園·鳳凰城(廣州)仿佛一夜之間在廣園東誕生,在隨後不到一年的時間內,社區內五星級酒店、商業廣場、交通中心、大型水廠等配套設施建成,並持續引進麥當勞、吉之島等商業,成為當地首屈一指的大型成熟生活社區,同時帶動了當地上下游產業的全面發展,為當地就業、稅收、城市配套作出了巨大貢獻。增城市領導曾經表示:“如果沒有碧桂園開發的鳳凰城,就沒有今天的新增城。”鳳凰城的落戶和發展為增城帶來了發展商機,本田汽車、五羊摩托車紛紛落戶鳳凰城周邊。十多年來,約10萬業主在鳳凰城安居樂業,鳳凰城已成為廣州東一座名副其實的山水繽紛品質新城。
  改善投資環境、提高當地居民收入、增加政府稅收只是體現了碧桂園大盤項目對於當地經濟的“輸血”功能,目前碧桂園在南京句容的鳳凰城項目則有望更進一步:在這個集居家置業、休閑娛樂、旅游度假、投資居住等功能於一體的複合式開發項目當中,碧桂園除了提供其傳統的學校、商場等配套外,還積極引入相關高科技產業,有意將其建成南京的智慧之城。
  民生地產,實現人的城鎮化
  在碧桂園集團總裁莫斌的辦公室,懸掛著一幅書法作品:建老百姓買得起的好房子。題寫人正是碧桂園集團董事局主席楊國強。近幾年的數據顯示:碧桂園2011年全國範圍內的產品合約銷售均價為6288元/平方米,是十大開發商中最低的,均價甚至只有其他企業的一半;2012年銷售均價為6230元/平方米,基本與2011年持平,2013年銷售均價為6654元/平方米,在三四線就更便宜了。對在城市裡上班的人來講,碧桂園社區離上班的地方近、房價低、配套全,容易接受,所以城市人會買碧桂園的房子;而對於農村人,特別是已經不依賴土地的農村人,這裡離家近,房價也低,比他們原來在農村的住房更舒適,也會買碧桂園。無形中碧桂園就促進了城鎮化的發展,也促進不同人群的融合和健康的社會生態的構建,促進社會的和諧發展。人聚集了,相關產業也逐步發展起來。
  碧桂園平價住宅的秘訣:一是差異化拿地策略。如前所述,碧桂園拿地大多是“荒地”和“蹩腳地”,能夠以比較合理的價格獲取,如在海南、山東和廣東許多地方,碧桂園的項目獲取土地很多都是不宜耕種的荒地和鹽鹼地。二是大規模集中及標準化運營模式。碧桂園旗下子公司涵蓋從研究設計到建築施工,從管樁生產到機電安防,從家居製造到物業服務等,幾乎囊括地產全部生產流程,能夠有效控制綜合開發成本,使其銷售均價遠遠低於市場均價,由於成本管控,也節約了社會資源。
  “碧桂園城”內的酒店、大型交通中心等城市級配套,對於改善當地招商引資的環境和條件,促進高端人才的凝聚和流動,並通過積極納稅直接支援地方財政收入,對拉動區域經濟的發展也有深遠的影響。碧桂園如山湖城,位於安徽和縣北部偏僻的山區石楊鎮,原地塊因不適宜農作物生長,處於荒蕪狀態。碧桂園如山湖城項目啟動後,對當地的新農村建設有了很大促進:村民住進了寬敞明亮的三層新住宅,大部分村民在項目中有了工作,收入大幅提高。如山湖城開發僅一年有餘,繳稅就超過5000萬元;隨著項目的推進,當地的建材等相關上下游產業也得到全面發展。當地鎮政府的財政收入,2006年才967萬元,2010年已達到1.1億元,五年間增長了10倍,石楊鎮也一躍成為原巢湖市“十強鎮”。據統計,2013年,碧桂園全年貢獻的稅收達到103億元。這些稅收又大部分貢獻給了碧桂園項目所在地的三四線城市。  (原標題:碧桂園 一家房企的城鎮化實踐)
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